공인중개사 시험은 1차와 2차 시험이 같은 날 치러지며, 방대한 법률 지식을 다루기 때문에 과목별 특징과 시험 일정을 정확히 파악하고 접근해야 합니다.

과목 수와 시험 시간이 길어 당일 체력과 시간 배분이 합격 여부를 가르는 중요한 요소로 작용합니다.

시험 일정부터 1차·2차 과목 구성, 실제 시험 시간표, 그리고 체감 난이도와 전략을 정리해 드립니다.

공인중개사 시험 일정과 기본 시행 방식

연간 시험 주기 및 1차·2차 동차 응시 구조

공인중개사 시험은 매년 10월 마지막 주 토요일에 1차와 2차 시험을 하루에 동시에 치르는 것이 일반적입니다.

원서접수는 통상적으로 8월경에 진행되며, 1차 시험만 먼저 응시하거나 1차와 2차를 하루에 모두 응시하는 동차 시험을 선택할 수 있습니다.

1차 시험에 불합격하면 2차 시험에서 기준 점수를 넘겨도 2차 시험 결과는 무효 처리됩니다.

합격 기준과 과락 제도

합격 기준은 1차와 2차 각각 전 과목 100점 만점 기준으로 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상을 득점해야 합니다.

한 과목이라도 40점 미만을 받으면 평균 점수와 상관없이 불합격 처리되는 '과락' 제도가 적용됩니다.

따라서 취약 과목에서 과락을 피하면서 주력 과목에서 고득점을 확보해 평균을 맞추는 전략이 필요합니다.

공인중개사 1차·2차 시험 과목 및 문항 수

시험은 총 5개 과목(2차 세부 분류 시 6개 영역)으로 나뉘며, 모든 문제는 5지선다형 객관식으로 출제됩니다.

1차 시험 과목: 부동산학개론과 민법

1차 시험은 부동산학개론과 민법 및 민사특별법 2과목으로 구성되며, 총 80문항이 출제됩니다.

• 부동산학개론 (40문항): 부동산 기초 이론, 경제론, 투자론, 금융론, 감정평가론 등을 다루며 계산 문제가 포함됩니다.

• 민법 및 민사특별법 (40문항): 부동산 매매와 임대차 등 권리관계의 기본이 되는 법률 지식과 판례 중심으로 출제됩니다.

1차 두 과목은 2차 과목을 이해하는 토대가 되므로 기본 개념을 정확히 이해하는 것이 핵심입니다.

2차 시험 과목: 중개실무·공법·공시세법

2차 시험은 실무와 직결된 법률 과목 중심이며 총 120문항으로 구성됩니다.

• 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고 등에 관한 법령 및 중개실무 (40문항): 중개사법령과 실무 절차를 다루며 2차의 전략 고득점 과목입니다.

• 부동산공법 (40문항): 국토계획법, 건축법, 주택법 등 토지 및 건물 개발과 관련된 규제 법률을 다룹니다.

• 부동산공시에 관한 법령 및 부동산 관련 세법 (40문항): 지적법·등기법을 다루는 공시법(24문항)과 취득세·양도세 등을 다루는 세법(16문항)이 결합된 과목입니다.

당일 시험 시간표 및 교시별 진행 방식

시험 당일은 아침부터 늦은 오후까지 장시간 진행되므로 교시별 입실 시간과 시험 시간을 미리 숙지해야 합니다.

1차 시험 시간표 (오전 진행)

1차 시험은 1교시 단일 시험으로 2개 과목을 한 번에 치릅니다.

• 입실 완료 시간: 오전 9시까지

• 시험 시간: 09:30 ~ 11:10 (100분간 진행)

• 시험 과목: 부동산학개론, 민법 및 민사특별법 (총 80문항)

80문항을 100분 동안 풀고 마킹까지 끝내야 하므로, 문항당 1분 내외로 해결하는 훈련이 필수적입니다.

2차 시험 시간표 (오후 분할 진행)

2차 시험은 피로도를 고려하여 1교시와 2교시로 나누어 진행됩니다.

• 2차 1교시 (입실 12:30까지): 13:00 ~ 14:40 (100분간) / 공인중개사법, 부동산공법 (총 80문항)

• 2차 2교시 (입실 15:10까지): 15:30 ~ 16:20 (50분간) / 부동산공시법 및 세법 (총 40문항)

점심시간과 쉬는 시간 동안 핵심 암기 요약집을 가볍게 훑어보며 집중력을 유지하는 것이 좋습니다.

과목별 체감 난이도와 학습 공략법

공인중개사 시험은 해마다 합격률이 15%~25% 수준을 유지하며, 과목별로 학습 접근법이 달라 체감 난이도 차이가 큽니다.

1차 과목 난이도: 판례 해석과 계산 문제의 벽

민법은 조문 단순 암기보다 실제 대법원 판례를 지문으로 구성하는 경우가 많아 지문 길이가 매우 길고 독해 난이도가 높습니다.

부동산학개론은 인문사회적 개념과 함께 8~10문항가량 출제되는 경제·수학적 계산 문제가 복합되어 있어 비전공자에게 부담이 될 수 있습니다.

계산 공식의 유형화와 민법 판례 키워드 중심의 다회독이 1차 합격의 핵심입니다.

2차 과목 난이도: 방대한 공법과 세밀한 공시세법

부동산공법은 방대한 분량과 복잡한 숫자 암기 요건으로 인해 전 과목 중 가장 과락률이 높은 난이도 최상위 과목으로 꼽힙니다.

반면 공인중개사법령 및 실무는 상대적으로 분량이 적고 체계적이어서 80점 이상의 고득점을 목표로 삼아 공법의 부족한 점수를 메우는 전략을 취합니다.

공시세법은 등기법의 절차적 이해와 세법의 세율 및 비과세 요건 암기를 병행해야 안정적인 점수 확보가 가능합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 1차 시험만 합격하고 2차 시험에 불합격하면 어떻게 되나요?

A1. 1차 시험에만 합격한 경우, 다음 회차 시험에 한하여 1차 시험이 면제됩니다. 따라서 이듬해에는 2차 시험 과목만 준비하여 응시할 수 있습니다.

Q2. 비전공자나 직장인의 평균 준비 기간은 어느 정도 걸리나요?

A2. 개인의 학습 여건에 따라 다르지만, 동차 합격을 목표로 할 경우 보통 6개월에서 1년 정도의 꾸준한 수험 기간이 필요합니다. 하루 학습 시간이 부족한 직장인은 1차와 2차를 나누어 2년에 걸쳐 분할 준비하는 방식도 널리 활용됩니다.

Q3. 시험 당일 과목별 문제 풀이 순서를 마음대로 바꿀 수 있나요?

A3. 같은 교시 안에 묶여 있는 과목은 하나의 문제지에 인쇄되어 배부되므로 본인이 원하는 과목부터 먼저 풀 수 있습니다. 예를 들어 1차 시험에서 계산이 필요한 개론보다 민법 문제를 먼저 풀거나, 쉬운 문항부터 골라 해결하는 방식이 가능합니다.